Ažurirano: srpanj 2026.
Apartman za četiri osobe blizu mora, solidno vođen, u 2026. realno donosi 8.000–10.000 € bruto godišnje; kuća za odmor s bazenom 15.000–20.000 €. Neto, dakle nakon provizija, čišćenja, režija i poreza, ostane otprilike 60–70 % toga, ne računajući vaš vlastiti rad. Raspon je golem. Isti apartman može zaraditi dvostruko više ili upola manje, ovisno o popunjenosti, lokaciji i tome koliko rezervacija dolazi izravno, a koliko preko posrednika. Prođimo računicu bez uljepšavanja.
Prihodovna strana: popunjenost puta cijena
Cijeli prihod stane u jednu formulu: broj prodanih noćenja × prosječna cijena noćenja. Hrvatska je u 2025. imala 21,6 milijuna dolazaka i oko 110 milijuna noćenja (DZS), no prosjeci po objektu su trezveniji nego što se po medijskim naslovima čini: prosječan obiteljski smještaj proda oko 60 punih noćenja godišnje, a dobro vođeni objekti uz more dosegnu 90–120.
Prevedimo prosjek u novac: 60 punih noćenja s prosječnom cijenom od 85 € daje oko 5.100 € bruto godišnje. To je stvarnost tipičnog objekta. Ni katastrofa ni zlatni rudnik iz priča na plaži. Scenariji u nastavku računaju s objektom iznad prosjeka, jer se njime netko ozbiljno bavi; ta razlika u vođenju jedina je „lokacija” koja se dobiva besplatno.
Dva realna scenarija, s cijenama po sezonama:
| Scenarij A: apartman 4+1, 300 m od plaže (Makarska rivijera) | Scenarij B: kuća s bazenom, zaleđe Šibenika | |
|---|---|---|
| Špica (srpanj–kolovoz) | 55 noći × 110 € = 6.050 € | 8 tjedana × 1.400 € = 11.200 € |
| Predsezona i posezona (lipanj, rujan) | 25 noći × 85 € = 2.125 € | 6 tjedana × 950 € = 5.700 € |
| Rubni termini (svibanj, listopad) | 15 noći × 65 € = 975 € | — |
| Bruto prihod | 9.150 € (95 noćenja) | 16.900 € (98 noćenja) |
Oba scenarija pretpostavljaju natprosječnu popunjenost: objekt s urednim oglasima, dobrim fotografijama i recenzijama. Objekt koji se osloni samo na srpanj i kolovoz iste brojke prepolovi.
Odakle tolike razlike među objektima? Lokacija je pola priče: prvi red do mora podnosi 30–50 % višu cijenu od trećeg reda u istom mjestu, a Dubrovnik, otoci i Makarska rivijera nose cijene o kojima kontinentalna mjesta mogu sanjati. Druga polovica je izvedba. Pogled, parking, klima u svim prostorijama, ocjena iznad 9 i brzina odgovaranja na upite. Prvo ne možete promijeniti; drugo možete, i upravo se na drugome razlikuju dva susjedna apartmana od kojih jedan zaradi 6.000, a drugi 11.000 € na istoj adresi.
Troškovi koje svi zaborave
O bruto brojkama se priča na kavi. Neto se vidi tek kad se odbiju stavke koje u priči redovito ispadnu.
- Provizije posrednika — najveća pojedinačna stavka. Ide li većina rezervacija preko portala, računajte s efektivnih 19–25 % na taj promet (provizija + PDV na nju + popusti programa vidljivosti). Kod 9.000 € prometa pretežno s portala to je 1.200–1.700 € godišnje.
- Čišćenje i posteljina. Dvadesetak izmjena gostiju znači dvadesetak generalnih čišćenja i pranja. Radite li sami, trošak je „nevidljiv”, dok ne uračunate svoje subote; plaćate li, 25–50 € po izmjeni.
- Režije u sezoni. Klima u kolovozu, punjenja bazena, internet, komunalije. Ljetni računi znaju biti dvostruko-trostruko viši od zimskih.
- Paušalni porez po krevetu. Od 2025. visinu određuje vaša općina ili grad u rasponu 20–300 € po krevetu godišnje; razvijena obalna mjesta u pravilu su pri vrhu raspona. Uz porez ide i turistička članarina (nekoliko eura po krevetu). Detalje i aktualne iznose raspisali smo u vodiču o paušalnom porezu za iznajmljivače.
- Amortizacija i zamjene. Madraci, klima, perilica, ležaljke: sve što gosti koriste, troši se brže nego kod kuće. Realno 400–800 € godišnje na zamjene i popravke, i po koja veća investicija svakih nekoliko godina.
- Knjigovodstvo i administracija. Radite li sa stranim portalima, na njihove provizije dugujete 25 % PDV-a uz mjesečnu prijavu. Taj posao većina preda knjigovođi za 10–20 € mjesečno. Sitna stavka, ali stalna.
- Rizici koje nitko ne planira. Otkaz u špici koji se ne stigne popuniti, gost koji ošteti inventar, kišni kolovoz. Ne događaju se svake godine, ali kad se dogode, pojedu maržu jednog mjeseca. Rezerva od 5 % prihoda za takve stvari razlikuje posao od kockanja.
- Vaš rad. Dočeci u ponoć, poruke u osam ujutro, prijave u eVisitor, uplate, oglasi. Kod aktivne sezone to je posao od nekoliko radnih sati tjedno. Nula eura na papiru, ali daleko od besplatnog.
Kad se sve stavke zbroje, troškovi tipično pojedu 35–40 % bruto prihoda, i to kod uredno vođenog objekta na nekretnini bez kredita. Otplaćujete li kredit za tu istu nekretninu, matematika se bitno mijenja: rata odnese dobar dio neto zarade, a sezona s lošijim vremenom ili kasnim rezervacijama prestaje biti neugodnost i postaje problem. Zato računicu uvijek radite na konzervativnim brojkama, ne na najboljoj sezoni koje se sjećate.
Neto računica po scenariju
| Stavka | Scenarij A (apartman) | Scenarij B (kuća s bazenom) |
|---|---|---|
| Bruto prihod | 9.150 € | 16.900 € |
| Provizije (70 % prometa preko portala, efektivno ~19 %) | −1.220 € | −2.250 € |
| Čišćenje i posteljina | −600 € | −850 € |
| Režije (sezonski dio) | −700 € | −900 € |
| Bazen i okućnica | — | −800 € |
| Paušalni porez + članarina (ovisno o mjestu) | −650 € | −400 € |
| Zamjene i sitno održavanje | −400 € | −700 € |
| Neto (prije vašeg rada) | ~5.600 € | ~11.000 € |
Dakle: od svakih 100 € koje gost plati, vlasniku u džepu ostane 60-ak. Najrastezljivija stavka u tablici su provizije. Jedina koju možete gotovo izbrisati, a da ne režete kvalitetu. O tome čas kasnije.
Preračunajmo i vaš rad, jer on u tablici ne piše. Dvadesetak izmjena gostiju sa svime što nose, od komunikacije i dočeka do prijava u eVisitor, uplata, oglasa i sitnih popravaka, realno je 150–200 sati godišnje. S neto zaradom iz scenarija A to je satnica od oko 30 €. Sasvim pristojna, ali daleko od „pasivnog prihoda” iz priča. Tko iznajmljivanje računa kao prihod bez rada, računa krivo; tko ga računa kao dobro plaćen honorarni posao, računa točno.
Četiri poluge veće zarade
Zarada od apartmana raste na dva načina: režete troškove ili dižete prihod. Poluge ispod poredane su po povratu na uloženo. Prva ne traži ni euro nove opreme.
1. Popunjenost izvan špice. Svaki prodani tjedan lipnja ili rujna u scenariju A vrijedi ~600 €, a konkurencija je tada rjeđa. Dva dodatna tjedna posezone dižu neto za više od 10 %. Parovi, digitalni nomadi i gosti 55+ putuju upravo tada, a većina vaše konkurencije u rujnu već spušta rolete i prepušta vam teren.
2. Direktne rezervacije. Svaka rezervacija koja umjesto preko portala dođe izravno nosi 15–20 % više neto, na istom gostu, istoj cijeni, istom trudu. Prebacite li polovicu prometa iz scenarija A na direktni kanal, godišnje zadržite 600-tinjak eura više; kod kuće iz scenarija B preko tisuću. Sustavan put do toga, od baze gostiju do billboard efekta, raspisali smo u vodiču o direktnim rezervacijama, a temelj svega je vlastita web stranica za smještaj na koju se svi kanali oslanjaju.
3. Cijena noćenja. Deset eura više po noći u scenariju A znači gotovo tisuću eura godišnje. A cijenu dižu stvari koje se jednom plate: kvalitetne fotografije, klima u svim sobama, uređen prostor koji se ističe u pretrazi. Što se od ulaganja u prostor stvarno vraća kroz cijenu, analizirali smo u tekstu o uređenju apartmana za iznajmljivanje.
4. Recenzije. Ocjena 9,5 naspram 8,4 na istoj lokaciji znači punjenje kalendara ranije, po višim cijenama i s manje popusta. Ocjena ispod 8 praktički vas isključuje iz filtera po kojima gosti pretražuju. Recenzije su kamata na dobro odrađen posao: sporo se grade, dugo nose, i jedina su poluga koju konkurencija ne može kopirati preko noći.
Isplati li se kupiti apartman za iznajmljivanje?
Drugo je pitanje kad nekretninu tek kupujete radi iznajmljivanja. Tu se priče o laganoj zaradi najčešće razbijaju o kalkulator. Gruba računica: apartman od 60 m² na dobroj obalnoj lokaciji teško se nađe ispod 150.000–200.000 €. S neto zaradom iz scenarija A (5.500–6.000 €) godišnji povrat na uloženo je oko 3 %, usporediv s dugoročnim najmom, uz znatno više rada. Tek natprosječno vođen objekt, s jakim direktnim kanalom i posezonom, gura povrat prema 5 % i više; ostatak računa nosi eventualni rast vrijednosti same nekretnine.
Usporedite i s dosadnijom alternativom: isti apartman u dugoročnom najmu donese, ovisno o gradu, 500–800 € mjesečno, dakle 6.000–9.600 € godišnje, uz jednog stanara, minimalan rad i bez sezonskog rizika. Turističko iznajmljivanje prosječno vođenog objekta tu računicu ne pobjeđuje uvjerljivo. Pobjeđuje je tek objekt iz gornje trećine, i vlasnik koji smještaj želi koristiti i sam, što dugoročni najam ne dopušta.
Prije kupnje provjerite tri stvari na konkretnoj adresi: po kojim se cijenama i popunjenosti stvarno iznajmljuju usporedivi objekti u toj ulici (portali to pokazuju besplatno), koliki je paušalni porez po krevetu u toj općini i ima li objekt parking. Ta zadnja stavka u sezoni presudi više rezervacija nego pogled.
Prevedeno: kupovina apartmana „da se sam otplaćuje” funkcionira na papiru prodavatelja, rjeđe u praksi prosječnog vlasnika. Ako nekretninu već imate, naslijeđenu, obiteljsku ili kupljenu za sebe, iznajmljivanje je odličan način da zarađuje. Ako je tek kupujete, računajte s brojkama iz ovog teksta, ne s onima iz oglasa.
Česta pitanja
Koliko se može zaraditi od jednog apartmana godišnje?
Apartman za četiri osobe blizu mora, uz solidnu popunjenost (90–100 noćenja), donosi 8.000–10.000 € bruto, odnosno 5.000–6.500 € neto nakon provizija, režija, čišćenja i poreza. Slabije vođen ili lošije pozicioniran objekt zaradi i upola manje; kuće s bazenom osjetno više.
Koliko je noćenja godišnje realno?
Prosjek obiteljskog smještaja u Hrvatskoj je oko 60 punih noćenja godišnje. Dobro vođen objekt uz more, s urednim oglasima, kvalitetnim fotografijama, brzim odgovorima i otvorenom pred- i posezonom, realno doseže 90–120 noćenja. Više od toga postižu objekti s jakim direktnim kanalom i recenzijama.
Koliki se porez plaća na iznajmljivanje?
Mali iznajmljivači paušalisti plaćaju paušalni porez po krevetu, koji od 2025. određuje općina ili grad u rasponu 20–300 € po krevetu godišnje, u razvijenim obalnim mjestima tipično 100 € i više. Uz to ide turistička članarina i, ako radite sa stranim portalima, PDV na njihove provizije.
Isplati li se iznajmljivanje uopće?
Ako nekretninu već imate, da, uz realna očekivanja: to je posao koji nosi 5.000–10.000 € neto po prosječnom objektu i traži stalan angažman, a ne pasivan prihod. Kupovina nekretnine isključivo radi iznajmljivanja vraća se sporo (oko 3 % godišnje za prosječno vođen objekt) i isplati se tek uz natprosječno vođenje.
Koliko rada traži iznajmljivanje?
Za apartman s dvadesetak izmjena gostiju računajte 150–200 sati godišnje: komunikacija i upiti, dočeci, prijave gostiju, čišćenje ili njegova organizacija, uplate i administracija. Većina posla stane u sezonu, pa u srpnju i kolovozu iznajmljivanje funkcionira kao ozbiljan honorarni posao. Planirajte godišnji odmor u skladu s tim.
Kako najbrže povećati zaradu postojećeg apartmana?
Redoslijedom povrata na uloženo: smanjite udio provizija (direktne rezervacije preko vlastite stranice i baze gostiju), otvorite pred- i posezonu, dignite cijenu kroz bolje fotografije i opremu te sustavno skupljajte recenzije. Prva poluga ne traži ni novu opremu ni niže cijene. Samo kanal bez posrednika.