Ažurirano: srpanj 2026. Propisi se mijenjaju — prije predaje zahtjeva provjerite aktualne obrasce svoje županije.
Kategorizacija apartmana je postupak u kojem nadležni upravni odjel vaše županije (u Zagrebu: gradski ured) utvrđuje ispunjava li objekt propisane uvjete i dodjeljuje mu 2, 3, 4 ili 5 zvjezdica. Bez rješenja o kategorizaciji ne smijete legalno iznajmljivati: ono je temelj za eVisitor, oglašavanje i sve ostale obveze iznajmljivača. Upravna pristojba je simbolična (za domaćinstvo 9,29 €), a najveći dio posla je priprema objekta i dokumentacije.
Što je kategorizacija i tko je mora imati
Pravni okvir čine Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti i Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu (NN 9/16, 54/16, 61/16, 69/17, 120/19). Pravilnik razlikuje sobu, apartman, studio apartman, kuću za odmor i kamp u domaćinstvu, a apartman, studio apartman i kuća za odmor kategoriziraju se s 2 do 5 zvjezdica.
Kategorizaciju mora proći svatko tko turistima pruža uslugu smještaja u domaćinstvu, dakle i vlasnik jednog apartmana koji ga iznajmljuje šest tjedana godišnje. Rezultat postupka je rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu: dokument na kojem stoji vrsta objekta, kategorija, kapacitet (broj glavnih i pomoćnih kreveta) i vaše ime kao iznajmljivača.
Rješenje je ulaznica za sve ostalo. Bez njega nema upisa u eVisitor, nema legalnog oglasa na Bookingu, nema paušalnog oporezivanja. A bude li inspekcije, nema ni dobrog ishoda. Zato kategorizaciju rješavajte prije uređivanja oglasa i fotografiranja: ona određuje i što smijete pisati u oglasu (kategoriju, kapacitet) i koliko gostiju smijete primiti.
U domaćinstvu postoji i gornja granica: fizička osoba može iznajmljivati do 10 soba, odnosno 20 kreveta (bez pomoćnih), ili do 10 smještajnih jedinica u kampu. Preko toga se prelazi u obrt ili tvrtku. Drugi režim, drugi troškovi, drugi porezi.
Napomena za 2026.: u zakonodavnoj je proceduri novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, koji uvodi jedinstveni sustav registracije i registracijski broj za objekte oglašene na platformama, s očekivanom primjenom od 2027. Postojeća rješenja ostaju temelj. Tko je kategoriziran, na novi se sustav samo nadovezuje. Drugim riječima: kategorizacija koju danas prođete nije posao koji će nova pravila poništiti, nego preduvjet bez kojeg u njima ne sudjelujete.
Zvjezdice: ključne razlike među kategorijama
Potpuni popis uvjeta stoji u prilozima Pravilnika (za svaku kategoriju: površine, oprema, usluge), a razlikuju se i za postojeće i nove objekte. Ovo su razlike koje u praksi odlučuju hoćete li dobiti tri ili četiri zvjezdice:
| Uvjet | 2★ | 3★ | 4★ | 5★ |
|---|---|---|---|---|
| Klimatizacija | ne traži se | ne traži se | obavezna | obavezna |
| Bračni krevet (min.) | manje dimenzije | 160×200 cm | 180×210 cm | 180×210 cm |
| Zaseban WC uz kupaonicu (apartman s 2 spavaće sobe) | ne | ne | da | da |
| Minimalne površine prostorija | najniže | srednje | veće (npr. veći dnevni boravak i sobe) | najveće |
| Dodatna oprema (sef, sušilo za kosu i sl.) | ne | djelomično | da | da, proširen popis |
Tablica je orijentacijska. Prije uređenja obavezno prođite prilog Pravilnika za ciljanu kategoriju, stavku po stavku. Pravilnik pritom razlikuje postojeće i nove objekte: za novogradnju vrijede stroži prostorni uvjeti (primjerice, apartman s dvije spavaće sobe u novogradnji za 3★ traži oko 53,5 m², a za 4★ oko 64 m² ukupne površine), dok postojeći objekti prolaze s blažim kvadraturama. Ako kategorizirate apartman u kući građenoj prije desetljeća-dva, gledajte stupac za postojeće objekte. To je česta i skupa zabuna.
Najčešća računica u praksi: skok s 3★ na 4★ traži klimu u svim prostorijama, veći krevet i pokoji detalj opreme. Ulaganje od nekoliko tisuća eura koje se kroz višu cijenu noćenja obično vrati u dvije-tri sezone. Skok na 5★ je druga liga: najveće površine, zaseban WC već kod jedne spavaće sobe i popis opreme koji se u tipičnom obiteljskom objektu rijetko isplati. Većina hrvatskih apartmana cilja, i s razlogom, 3★ ili 4★.
Još jedan detalj koji zbunjuje: zvjezdice u domaćinstvu nisu iste kao hotelske. Gost koji uspoređuje vaš apartman s 3★ i hotel s 3★ uspoređuje dva različita pravilnika. Na vlastitoj stranici i u oglasima zato uz kategoriju uvijek navedite i što gost konkretno dobiva: kvadrate, klimu, parking, udaljenost od plaže.
Postupak korak po korak
- Provjerite legalnost građevine. Objekt mora imati dokaz da se smije koristiti (uporabna dozvola ili odgovarajući akt). Ovo je najčešći stvarni problem. Sve ostalo je administracija.
- Pripremite dokumentaciju. Za fizičku osobu u domaćinstvu tipično: osobna iskaznica, dokaz o vlasništvu (vlasnički list / ZK izvadak), dokaz o uporabljivosti građevine, atest električnih instalacija, atesti plina ako ga imate te dokaz higijenske ispravnosti vode ako niste na javnom vodovodu. Ako su suvlasnici u igri, treba i njihova suglasnost.
- Predajte zahtjev nadležnom upravnom odjelu županije (odjel za turizam/gospodarstvo; u Zagrebu gradski ured). Obrazac se u većini županija predaje osobno, poštom ili kroz e-usluge; uz zahtjev ide upravna pristojba, za domaćinstvo 9,29 €.
- Očevid. Službena osoba (povjerenstvo) dolazi u objekt kad je spreman za goste i prolazi uvjete za traženu kategoriju. Nedostatke ćete dobiti popisane, s rokom za ispravak.
- Rješenje. Nakon uspješnog očevida dobivate rješenje o odobrenju s kategorijom i kapacitetom. S njim vas turistička zajednica uvodi u eVisitor i izdaje pristupne podatke. Kako sustav radi, korak po korak smo opisali u vodiču za eVisitor.
- Naručite i istaknite ploču (detalji niže) i istaknite rješenje, cjenik i ostale obavezne obavijesti u objektu.
Koliko postupak traje? Ovisi o opterećenosti upravnog odjela i o tome koliko brzo otklonite nedostatke s očevida. Raspitajte se pri predaji zahtjeva i ne planirajte prve goste prije pravomoćnog rješenja. Praktičan savjet iz iskustva iznajmljivača: zahtjeve predane u proljeće, pred sezonu, čekaju najduže. Ako renovirate zimi, predajte zahtjev čim postavite zadnju utičnicu, ne u svibnju.
Konkretan primjer za orijentaciju: obitelj koja u prizemlju kuće u Pirovcu uređuje apartman za 4 + 2 osobe treba, uz uređenje, otprilike ovo: izvadak iz zemljišnih knjiga (par eura online), atest električnih instalacija (ovlašteni električar, tipično 50–150 €), potvrdu o uporabljivosti građevine (ako je nemaju, legalizacija je zaseban i potencijalno dug postupak), obrazac zahtjeva i 9,29 € pristojbe. Ukupna administracija: ispod 200 €. Ono što odlučuje o roku gotovo nikad nije novac, nego papiri o legalnosti kuće.
Minimalni tehnički uvjeti: gdje se najčešće pada na očevidu
Uz uvjete za zvjezdice postoje i opći minimalni uvjeti koji vrijede za sve kategorije. Na očevidu se najčešće zapne na sitnicama:
- nema vatrogasnog aparata ili mu je istekao servis;
- nema kutije prve pomoći s ispravnim sadržajem;
- nedostaje plan evakuacije, odnosno upute za slučaj nužde;
- atest električnih instalacija je stariji od propisanog roka ili ga uopće nema;
- kapacitet u zahtjevu ne odgovara stvarnom stanju (upisana 4 kreveta, u apartmanu 6);
- voda iz vlastitog izvora bez dokaza higijenske ispravnosti.
Sve su to stavke od 20 do 200 €. Ali svaka vraća postupak na doradu i pomiče početak sezone. Prođite popis prije nego što povjerenstvo pozvoni.
Na samom očevidu službena osoba ide prostoriju po prostoriju s listom uvjeta za traženu kategoriju: mjeri se ono što se mjeriti da (kreveti, površine gdje je granično), provjerava oprema (posuđe po broju gostiju, posteljina, grijanje/hlađenje), funkcioniraju li voda, struja i sanitarije. Ton je u pravilu suradnički. Cilj očevida nije rušenje, nego usklađivanje. Ako za neku stavku ne ispunjavate uvjet više kategorije, često ćete dobiti izbor: dopunite opremu ili prihvatite kategoriju niže.
Standardizirana ploča i registracijski broj
Nakon rješenja slijedi obveza koja zbunjuje mnoge nove iznajmljivače: standardizirana ploča. Na ulazu u objekt (ili uz ulaz u jedinicu) mora biti istaknuta propisana ploča s vrstom objekta i brojem zvjezdica. Ne izrađuje je bilo tko. Naručuje se, uz predočenje rješenja, od proizvođača koji imaju odobrenje ministarstva nadležnog za turizam, o vašem trošku.
Uz ploču ide i pojam koji portali stalno traže: registracijski broj. On se temelji na vašem rješenju i identifikaciji objekta u eVisitoru, a od 2027. svaka smještajna jedinica dobiva i jedinstveni registracijski broj po novom zakonu. Tko ga izdaje, gdje ga naći i gdje ga sve morate istaknuti, raspisali smo zasebno u vodiču o registracijskom broju apartmana.
Rekategorizacija, promjene i kazne
Rješenje o kategorizaciji nema rok trajanja. Vrijedi dok se nešto ne promijeni. Promjene koje tražite sami (viša kategorija nakon renovacije, više kreveta, dodatna jedinica) idu novim zahtjevom istom upravnom odjelu, po istom postupku. Promjene koje morate prijaviti: promjena vlasnika, prestanak iznajmljivanja, bitne izmjene objekta.
Dvije životne situacije koje redovito stvaraju probleme. Prva: kuća se prepiše na dijete, a rješenje i dalje glasi na roditelja. Od tog trenutka novi vlasnik iznajmljuje bez odobrenja, makar se u objektu ništa nije promijenilo. Rješenje ide uz osobu, ne uz zidove. Druga: dograđen je pomoćni krevet „za svaki slučaj”, oglas kaže 4 + 2, rješenje kaže 4. Inspekciji je to prekoračenje kapaciteta, s pripadajućom kaznom.
Nadzor provodi Državni inspektorat (po novom zakonu u nadzor se uključuju i carina te komunalni redari). Iznajmljivanje bez rješenja, prekoračenje kapaciteta ili kategorija istaknuta mimo rješenja povlače novčane kazne i moguću zabranu rada. Praktično pravilo: sve što piše u rješenju mora odgovarati stvarnom stanju, uključujući broj kreveta koji oglašavate na portalima.
Kako kategorija utječe na cijenu noćenja i oglašavanje
Zvjezdice nisu samo formalnost na ploči. Na portalima su filter: gost koji traži „4 zvjezdice i više” apartman s 3★ uopće ne vidi, ma kako dobre fotografije bile. Viša kategorija u pravilu podnosi i višu cijenu. Ako klima i novi krevet dignu noćenje s 80 na 90 €, na 100 noćenja to je 1.000 € godišnje, pa se ulaganje u skok kategorije često vrati brže od bilo koje druge investicije u objekt.
| Scenarij (100 noćenja/god) | Cijena noćenja | Godišnji prihod | Razlika |
|---|---|---|---|
| Apartman 3★ | 80 € | 8.000 € | — |
| Isti apartman kao 4★ (klima + oprema, ulaganje ~3.000 €) | 90 € | 9.000 € | +1.000 €/god — povrat u 3 sezone |
Kategorija utječe i na porezna davanja posredno (kapacitet iz rješenja osnova je za paušalni porez po krevetu i turističku pristojbu), pa broj kreveta u zahtjevu odredite realno: svaki upisani krevet nosi godišnji trošak i kad na njemu nitko ne spava.
Na vlastitoj stranici kategorija radi drugi posao: povjerenje. Istaknute zvjezdice, registracijski broj i stvarne recenzije poručuju gostu da je objekt legalan i provjeren, što je kod direktnih upita, gdje nema portala kao posrednika, presudno. Gost koji uplaćuje predujam od 200 € nepoznatoj obitelji na Jadranu traži upravo te signale: da objekt službeno postoji, da ima kategoriju i da iza njega stoji ime iz rješenja. Ako stranicu tek planirate, pogledajte kako izgleda izrada web stranica za apartmane koja te elemente ugrađuje od prvog dana; a odgovore na najčešće dvojbe iznajmljivača skupili smo među čestim pitanjima.
Česta pitanja
Tko provodi kategorizaciju apartmana?
Za objekte u domaćinstvu (sobe, apartmani, studio apartmani, kuće za odmor) nadležan je upravni odjel za turizam/gospodarstvo županije u kojoj je objekt, odnosno nadležni gradski ured u Zagrebu. Ministarstvo nadležno za turizam kategorizira hotele i druge veće ugostiteljske objekte.
Koliko košta kategorizacija apartmana?
Upravna pristojba za domaćinstvo iznosi 9,29 €. Stvarni troškovi su drugdje: atesti instalacija, eventualni dokaz ispravnosti vode, standardizirana ploča i, najviše, dovođenje objekta na uvjete ciljane kategorije (klima, kreveti, oprema).
Koliko traje postupak kategorizacije?
Nema propisanog jamčenog roka koji biste u praksi mogli uzeti zdravo za gotovo: ovisi o gužvi u upravnom odjelu, terminu očevida i brzini kojom otklonite nedostatke. Predajte zahtjev čim je objekt spreman, a prve rezervacije primajte tek s pravomoćnim rješenjem.
Mogu li iznajmljivati bez kategorizacije?
Ne. Iznajmljivanje bez rješenja o odobrenju je prekršaj za koji Državni inspektorat izriče novčane kazne i zabranu rada, a bez rješenja nema ni eVisitora ni legalnog oglašavanja. Novi zakon dodatno obvezuje platforme da uklanjaju oglase neregistriranih objekata.
Vrijedi li rješenje o kategorizaciji zauvijek?
Rješenje nema rok valjanosti, ali vrijedi samo za stanje koje opisuje: vlasnika, objekt, kategoriju i kapacitet. Svaka bitna promjena, dakle više kreveta, renovacija za višu kategoriju ili promjena vlasnika, traži novi zahtjev i novo rješenje.
Koja je razlika između apartmana i studio apartmana?
Studio apartman je jedinica u kojoj su spavanje, boravak i kuhanje u istoj prostoriji; apartman ima odvojenu spavaću sobu (jednu ili više). Razlika utječe na uvjete kategorizacije i na to kako jedinicu prijavljujete i oglašavate.
Računaju li se pomoćni kreveti u kapacitet?
Da. Rješenje navodi glavne i pomoćne krevete zasebno i oboje je dio odobrenog kapaciteta. Pomoćni kreveti ulaze u obračun turističke pristojbe (paušal se plaća i na njih), dok se paušalni porez na dohodak obračunava samo na glavne. Ne oglašavajte više mjesta nego što rješenje dopušta.